Как проверить квартиру на наличие обременения?
Юрисконсульт Надежда Назарова объяснила, что обременение - вид ограничения прав собственника, в результате которого он не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. В некоторых случаях это права на недвижимость у третьих лиц, о которых покупатель изначально не знает (например, у несовершеннолетних детей). В некоторых – залог квартиры по кредиту, ипотеке или другим договорам. Квартира, у которой есть обременение, – потенциальный источник проблем. Если её пытаются продать, подарить, обменять или даже сдать, нужно согласие всех сторон.
Самый распространённый вариант обременения, говорит Назарова, это ипотека. Квартира ещё не выкуплена, и владельцы не вправе в полной мере ею распоряжаться.
К обременению относится аренда. Если срок действия договора ещё не истёк, при продаже или передаче квартиры по дарственной новый собственник должен быть поставлен об этом в известность, ведь арендатор имеет право проживать в течение всего срока, пока действует договор.
Ограничением для сделок по отчуждению недвижимости является рента с условием дальнейшей передачи квартиры. Это вариант обременения, к которому часто прибегают пожилые владельцы.
Арест тоже относится к обременению. Из-за такого решения суда или службы судебных приставов в рамках исполнительного производства недвижимость нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить.
В целом ряде случаев квартира может иметь скрытое обременение: регистрация в квартире несовершеннолетних детей; использование средств материнского капитала без оформления доли ребёнка; отказавшиеся от приватизации члены семьи, имеющие право пожизненного проживания (они должны дать согласие на продажу, чтобы сделку признали действительной); зарегистрированные в квартире, но сейчас там не проживающие.
Назарова предлагает предпринять следующие шаги: сделать запрос выписки из ЕГРН, что необходимо для проверки так называемой юридической чистоты квартиры, в которой указывают основание возникновения права собственности, сведения о нахождении имущества в залоге, характеристики объекта недвижимости; проверить наличие запретов на продажу на сайте Росреестра (во вкладке «Услуги и сервисы» в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» нужно указать адрес и кадастровой номер квартиры); на сайте Федеральной службы судебных приставов в сервисе «Банк данных исполнительных производств» можно проверить владельца квартиры на наличие у него исполнительных производств (понадобится ФИО и дата рождения).
Есть и другие документы, говорит юрисконсульт, которые желательно запросить. Если квартира была приобретена супругами в браке, и один указанный в качестве собственника ведёт с покупателем дела, необходимо убедиться, что второй супруг согласен на сделку. Если продажа осуществляется за спиной второго супруга, он может оспорить сделку. Поэтому лучше требовать согласие в письменном виде.
Также необходимо убедиться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети (выписать их после сделки можно, но это не так и просто), что ребёнок не был «обделён» изначально, хотя имел право на часть квартиры.
Проверить нужно наличие задолженностей по коммуналке. Если они есть, говорит Назарова, разбираться с ними после совершения сделки придётся новому собственнику. Требуйте, чтобы все долги были погашены до того, как сделка состоится.
Сделка может быть признана недействительной, отмечает эксперт, если окажется, что собственник не может самостоятельно принимать решение о продаже. Это касается людей, состоящих на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Потребуется, чтобы вам предоставили справки об отсутствии проблем в этой области. Также ввиду сложности и неоднозначности данного вопроса можно запросить другие документы, например, действующее водительское удостоверение.
